【案情简介】

　　2020年3月，河源市源城区中山路X号铺位业主河源市某公司与租赁方刘某胜以及刘某胜转租方黄某容、谢某玲发生门店租赁合同纠纷，业主欲收回所出租门店，但租户黄某容、谢某玲以疫情期间经营困难以及与转租人刘某胜签订的《店铺租赁合同》第十一条的约定事项为由，要求减免租金并给予装修补偿后才肯搬出。店铺业主申请街道部门给予调解。

　　【调查与处理】

　　经调查，租户刘某胜2018年3月租得河源市某公司位于河源市源城区老城中山路X号A1至A7共7卡店铺，租期自2018年3月1日至2020年3月15日止，但并未取得转租权。后将上述店铺分别转租给黄某容、谢某玲，租期自2018年3月1日至2020年3月15日止，合同约定了因不可抗力因素可减租的免责条件。黄某容、谢某玲对店铺进行了装修。2020年年初，租户黄某容、谢某玲因受新冠肺炎疫情影响，较长时间内未开展经营活动。

　　鉴于新冠肺炎疫情影响，为最大限度地保障双方当事人的合法权益，街道调解委员会调解员和双方当事人经过多轮沟通协商，并向当事人讲解《中华人民共和国合同法》等法律法规，最后劝解双方协商后签订了一份新协议：河源市某公司减免刘某胜租金和补偿水电安装、排污费用共8772元，刘某胜减免黄某容、谢某玲租金和补偿水电安装、排污费用共8772元，黄某容、谢某玲于2020年3月26日前腾空店铺。

　　【法律分析】

　　本案是实际生活中比较常见的案例，涉及合同权利人、合同约定及免责等，就房屋（商铺）租赁合同而言，分析如下：

　　1.合同各方的主体资格。在商铺租赁中，转租的现象十分普遍，很多租赁合同的出租方本身也是承租者，并非产权所有人，也就是通常所说的“二房东”。在签订租赁合同时，承租者一定要注意出租人的身份，是否有权出租，或业主是否同意其转租。

　　2.合同期限。合同期限的条款约定直接关系到合同的有效期限，有效期限内无故解除合同属明显违约，需要承担违约责任。如果是转租合同，要确保本租赁合同期限没有超过前手合同的租赁期限。

　　3.解除合同及违约事项。合同在不违背法律行政法规规定的前提下，应当对解除合同的条件、违约后果等内容详细约定。在合同履行中一旦产生争议，便于为解决争议提供原始凭据。

　　4.装修的问题。每个商家接手商铺后，通常要进行一番装修再开业，有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性，但商铺的装修不能破坏主体结构。同时，应当对店铺租赁合同期满后装修物如何处理进行明确的约定，避免发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。

　　【典型意义】

　　本案发生于新冠肺炎疫情期间，刘某胜与河源市某公司租得相关店铺的使用权，但并未获得转租权，刘某胜与租户黄某容、谢某玲签订的《店铺租赁合同》第十一条约定了店铺因不可抗力因素致店铺不能正常使用时可减租的免责条件。此类纠纷属于比较多见的民间纠纷，若诉至法院走诉讼程序，会增加不必要的诉讼成本且解决问题的时间比较长，尤其是对于合同中应当约定的事项不明确，签订的合同有较大瑕疵的，不仅无法保证双方的合法利益，即便走诉讼程序，也会给法官的审理带来较大的难度。因此，上城街道调委会在疫情防控期间，主动作为，经调解员反复做双方的思想工作，在较短时间内办理涉疫情案件，促成了双方当事人和解，最大限度地保障人民群众和商家的合法权益，及时化解了辖区内不稳定因素，实现了政治效果、法律效果、社会效果的高度统一。