【案情简介】
2016年3月25日河源市源城区江某花城小区通过选举产生了业主委员会，任期三年。2016年4月4日，该小区业主委员会与鑫某物业公司签订了为期3年的物业服务合同，服务合同至2019年4月4日止。2019年3月13日，该小区业主委员会出具书面文件告知鑫某物业公司将重新招标新的物业公司，并将招标公告在小区内进行张贴公告。
2019年4月2日业主委员会聘请第三方招标公司对此次物业公司选聘进行评标，和某物业公司中标，并于4月4日与江某花城业主委员会签订新物业合同。业主委员会将招标结果告知了鑫某公司并要求其及时办理新旧物业交接手续。但鑫某物业公司以江某花城小区部分业主拖欠物业管理费及小区拖欠维修基金合计100万元及以新物业公司招标程序不合法、业主委员会任期届满新物业合同无效为由拒绝撤场，导致和某物业公司无法进驻江某花城小区。业主之间、业主与鑫某物业公司之间、业主与和某物业公司之间、鑫某物业公司与和某物业公司之间的矛盾逐渐激化。
【调查与处理】
2019年3月17日，河源市源城区龙某居委会在接到群众投诉后组织双方调解，并马上通知社区法律顾问罗律师参与调解工作。因业主委员会成员任期在2019年3月24日届满，即在2019年4月2日招标选聘新物业公司后，原业主委员会已任期届满。且按照《物业管理条例》第十一条的规定：“选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。”即更换物业公司不可由业主委员会自行决策，社区法律顾问罗律师建议业主委员会换届选举和物业公司聘请事宜同时进行，并建议应及时召开业主大会对是否更换现物业公司进行投票表决。
2019年3月24日，业主委员会在江某花城小区举行业主大会，征求小区居民意见明确：是否同意重新招聘并择优选择新一任物业公司，是否同意通过招标方式招聘新物业管理服务公司。居委会及社区法律顾问到场参加会议。但由于会议召集时间仓促、场地较小、出席人数不足等问题，导致现场书面签名参与表决人数不足，会后业主委员会通过上门签名的方式共取得266户业主的签名，但当时未核实业主身份的情形下让参与会议的人进行表决，会议表决程序存在瑕疵。
2019年4月2日，江某花城业主委员会通过聘请广东新某工程咨询有限公司对参与此次投标的三间物业管理公司（伟某物业、和某物业、荣某物业）进行评标活动，龙某社区多名工作人员及社区法律顾问应邀列席该活动。
2019年4月4日和某物业公司中标，与业主委员会签订物业合同。鑫某物业拒绝退出江某小区，2019年4月11日、18日、28日、29日，新江街道办事处前后四次组织召开江某花城小区物业管理纠纷协调专题会，街道主要领导、分管综治维稳工作领导、区住建局、街道综治中心、司法所、龙某社区、社区法律顾问、鑫某物业、和某物业等有关负责人参会，最终达成：与鑫某物业公司结清2019年5月14日前江某花城小区拖欠的物业费、维修费，鑫某物业退出江某花城小区，由新江街道办事处领导龙某社区居委会临时接管江某花城小区的物业管理工作，在选任出新一届业主委员会后再另行选聘物业公司。
【法律分析】
本纠纷产生主要原因之一在于业主委员会到期后未能及时进行换届选举，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条：“业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。”
本纠纷产生的第二个主要原因是鑫某公司未依法履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。”鑫某物业公司与江某花城小区之间的物业合同是双方真实意思表示，应当按照合同约定履行，按照合同约定合同到期后鑫某物业公司应撤场，但鑫某物业公司却以部分业主拖欠物业管理费未支付、业主委员会拖欠维修费用等为理由拒绝撤出小区物业岗位，阻碍江某花城小区居民的正常生活，违反合同法的规定。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。” 由于江某花城小区业主委员会任期届满，且业主大会召开、表决程序均明显存在瑕疵，与新选任的和某物业公司签订物业合同效力明显存在瑕疵，且新旧物业公司之间产生对立情绪，为了避免激化矛盾，龙某居委会依法在新江街道办事处的指导下临时接管江某花城小区物业管理工作。
【典型意义】
本案是因业主委员会没有及时进行换届选举导致原物业公司到期后无法正常进行交接工作导致的纠纷，在城镇化日益加速的今天，物业纠纷已成为城市管理的突出问题，此纠纷的有效解决对其他物业公司和其他小区的业主委员会有很好的警醒作用，可以有效规范业主委员会在法定时间内及时召开换届选举工作和物业选任工作。
