2019年11月，河源市源城区印发《源城区人民政府关于规范源城区住宅小区物业管理工作的实施意见》（下文简称《实施意见》），标志源城区物业服务和管理工作制度建设方面迈出坚实的一步。为进一步宣传、贯彻和落实好《实施意见》，现解读如下：

　　一、制定背景

　　（一）背景

　　随着河源市源城区房地产市场的快速发展，入住小区的人数越来越多，物业行业也得到迅速扩展，物业管理在加强城市管理、改善人居环境、构建和谐社区等方面发挥了一些作用，但是小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定差距，出现了一些新情况、新问题，引起区政府的高度重视和社会各界的广泛关注。具体表现在物业管理体制机制未理顺；物业服务企业管理不规范、服务不到位；业主自律和自治意识不够、业委会组建工作滞后或成立以后运作不规范，存在不作为、乱作为现象；老旧小区增多，难以实施专业化物业管理；物业专项维修资金利用效率不高。住宅小区物业管理已成为人民群众关注的民生焦点和热点问题，也是我区扫黑除恶治乱和“创文”工作的难点之一。

　　为了解决源城区物业管理上的突出问题，促进源城区物业服务市场的健康有序的发展，增强人民群众的获得感幸福感安全感，出台一个明确、有效、管用的规范性文件，刻不容缓，意义重大。

　　（二）意义

　　小区物业管理与人民群众生活息息相关，与城市治理、社区治理、经济社会发展紧密相联，加强物业管理工作，是区委、区政府关注民生的具体体现，是提升城市管理水平的客观需要，是构建和谐社区的重要内容，是推动社会经济高质量发展的组成部分。

　　二、政策依据

　　《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《物业承接查验办法》《业主大会和业主委员会指导规则》《广东省物业管理条例》《河源市人民政府关于规范市区物业管理工作的意见》《河源市物业服务企业退出项目服务指导规程》。

　　三、主要内容说明

　　（一）主要内容概述

　　一是明确总体目标和基本原则，二是理顺物业管理工作机制，三是强化物业管理设施建设，四是推动物业服务市场有序发展，五是发挥业主自治作用，六是加强住宅专项维修资金归集和使用管理，七是构筑物业管理保障体系。

　　（二）拟确立的主要制度和措施

　　1、从健全领导机制、厘清部门职责、落实属地管理责任三方面入手，理顺我区物业管理工作机制；

　　2、从规划建设物业服务用房、把好物业项目承接验收关、建立首次业主大会筹备金制度、加强老旧小区管理等四方面入手，强化物业管理设施建设；

　　3、从强化前期物业监管、建立物业管理履约保证金制度、建立物业服务企业信用管理制度、健全物业企业退出机制、规范物业服务收费行为、加强物业服务行业协会建设、推进智慧物业建设等七方面入手，推动物业服务市场有序发展；

　　4、从依法召开首次业主大会、规范业主委员会行为、强化公共收益管理等三方面入手，发挥业主自治作用；

　　5、加强住宅专项维修资金归集和使用管理；

　　6、从建立考评机制、增加财政投入、加强舆论引导等三方面入手，构筑物业管理保障体系。

　　（三）特别说明的事项

　　一是实行住宅小区前期物业管理招投标制度，为确保前期物业管理服务质量，对参与竞标的物业服务企业提出“三年以上住宅小区物业管理经验且信用良好”的要求。

　　二是提出提倡业主委员会成员优先考虑中共党员，同时建立社区居委会工作人员列席住宅小区业主委员会会议制度，规范业主委员会重大决策行为。

　　三是建立住宅小区公共收益协商分配和收支定期公示制度，解决公共收益“暗箱操作”问题。

　　四是提出推进智慧物业平台建设，将物业行业数据、服务业主的各项业务流程与业务角色统筹到统一平台，推动实现物业管理工作系统化、信息化和智能化。

　　四、专业术语解读

　　1、住宅专项维修资金：指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　2、共用部位：指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　3、共用设施设备：指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　五、实施时间

　　本实施意见自公布之日起施行。

　　六、解读部门及联系方式

　　解读部门：源城区住房和城乡建设局，联系电话：0762-3321159。各镇街物业服务监管联系电话：1、埔前镇0762-3424354；2、源南镇0762-3236722，3、东埔街道办事处0762-3880918；4、源西街道办事处0762-3371389；5、上城街道办事处0762-3189208；6、新江街道办事0762-3342333；7、高埔岗街道办事处0762-3493404。

查看原文件：http://www.gdyc.gov.cn/zwgk/zfgb/hysycqrmzfwj/content/post_308585.html