YFG-2021-001

源府发〔2021〕7号

各镇人民政府、街道办事处，区府直属各单位：

　　《源城区加强小区业主委员会建设暂行办法》已经源城区政府第59次常务会议审议批准，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向区住房和城乡建设局反映。

源城区人民政府

2021年7月28日

　　源城区加强小区业主委员会建设暂行办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理小区业主委员会活动，充分发挥业主委员会作用，加强对业主委员会的监督管理，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》以及河源市有关物业管理规定，结合本区实际，制定本办法。

　　第二条 业主委员会是由业主（代表）大会会议选举产生，在小区物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治性组织,是业主（代表）大会的执行机构，对业主（代表）大会负责并报告工作。

　　第三条 业主委员会按照有关规定，代表全体业主行使日常对物业服务企业的指导、管理、监督、检查等权利，向业主（代表）大会提出选聘、解聘物业服务企业的建议。

　　第四条 业主委员会接受小区党组织的领导和村（居）委会的工作指导监督。村（居）委会通过建立工作报告、检查、财务监督等制度对业主委员会实施有效领导和工作指导。小区党支部发挥对业主委员会建设的核心引领作用。

　　第五条 各镇人民政府、街道办事处在区住房和城乡建设局等业务主管部门的指导下，依据有关政策和工作职责实施对业主委员会建设的统筹和监管。

　　第二章 业 主

　　第六条 依法登记取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主。因房屋买卖、房屋征收补偿等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

　　业主享有下列权利：

　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

　　（二）提议召开业主（代表）大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

　　（三）提出制定和修改管理规约、业主（代表）大会议事规则的建议；

　　（四）参加业主大会会议，行使投票权；

　　（五）选举业主委员会成员、业主代表，并享有被选举权；

　　（六）监督业主委员会、业主代表的工作；

　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

　　（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（十）法律、法规规定的其他权利。

　　第七条 业主应履行下列义务：

　　（一）遵守管理规约、业主（代表）大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用规定，遵守公共秩序、环境卫生维护和生活垃圾按规定分类投放等方面的规章制度；

　　（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　第八条 业主可以通过业主意见箱、小区微信等方式或直接向小区党支部、业主委员会、物业服务企业和镇人民政府、街道办事处以及村（居）委会表达意见诉求，维护自身正当权益。相关单位或组织要按照职责分工，及时答复反馈业主的意见、诉求和问题反映。

　　第三章业主（代表）大会

　　第九条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、小区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

　　分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。

　　已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

　　业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区住房和城乡建设局提出书面申请。区住房和城乡建设局应当会同镇人民政府、街道办事处进行审查后，根据公共配套设施设备配置、物业类型及小区布局，作出决定。

　　第十条 建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的镇人民政府、街道办事处提供业主清册、房屋建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。

　　镇人民政府、街道办事处根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。

　　第十一条 鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域建立业主代表制度。业主可以以书面委托的形式或者业主推荐的形式推举业主代表，约定由业主代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权。

　　业主代表资格及推举办法由业主大会议事规则约定。

　　业主大会会议以业主代表参加的形式召开的称为业主代表大会。本办法中所提到的业主（代表）大会包括业主大会以及业主代表大会。

　　鼓励经业主认可，通过现代科技手段，如小区微信等，在互联网上组织召开业主大会，开展小区公共事务网上民主协商，对需要业主大会决定的事项以网上投票的方式进行表决。

　　第十二条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地镇人民政府、街道办事处和村（居）委会以及小区党支部的指导下成立业主（代表）大会，并选举产生业主委员会。

　　第十三条 在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，小区党支部、小区业主也可以向镇人民政府、街道办事处和村（居）委会提出成立业主（代表）大会的意见要求，提交成立业主大会的书面报告。

　　建设单位应当承担首次业主（代表）大会成立所需的经费，并协助镇人民政府、街道办事处和村（居）委会组织召开首次业主（代表）大会会议。

　　第十四条 镇人民政府、街道办事处应当在收到书面报告或者意见要求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

　　镇人民政府、街道办事处应当拟制组建筹备组的公告，明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等，在物业管理区域内显著位置进行公告。小区党支部应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐筹备组业主成员。

　　筹备组成员名单确定后，镇人民政府、街道办事处应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示。公示期间，业主对筹备组成员有异议的，镇人民政府、街道办事处应当进行复核。筹备组自公告之日起成立，并在组成之日起九十日内召开首次业主（代表）大会，因特殊情况需延后的，须报经镇人民政府、街道办事处批准。

　　筹备组由镇人民政府、街道办事处和村（居）委会、小区党支部、建设单位和业主代表组成，成员为5至11人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。

　　筹备组组长由镇人民政府、街道办事处领导担任，第一副组长由社区一名领导担任，常务副组长由小区党支部书记担任。建设单位已不存在，或经镇人民政府、街道办事处书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。

　　筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单。

　　镇人民政府、街道办事处可委托村（居）委会实施上述条款。

　　第十五条 筹备组业主成员应当符合下列条件：

　　（一）具有业主身份，住宅小区的业主应当在本住宅小区实际居住；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）依法履行法律法规等规定的业主义务；

　　（四）本人、配偶及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职；

　　（五）热心公益事业，具有参加筹备组工作的时间；

　　（六）无欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为；

　　（七）临时管理规约中规定的其他条件。

　　第十六条 筹备组应当做好下列筹备工作：

　　（一）确定首次业主（代表）大会会议召开的时间、地点和内容；

　　（二）草拟《业主（代表）大会议事规则》、《管理规约》和《业主委员会章程》；

　　（三）确定首次业主（代表）大会会议投票权数的方法；

　　（四）确认业主身份和核计业主在首次业主（代表）大会会议上的投票权数；

　　（五）确定业主委员会委员候选人条件和产生办法；

　　（六）组织产生首届业主委员会委员候选人；

　　（七）做好召开首次业主（代表）大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的第（一）至（六）项内容应当在首次业主（代表）大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示，业主对投票权数等有异议的，筹备组应当予以复核。

　　第十七条 同一不动产的所有人超过一人的，产权所有人可以共同推选并委托其中一人参加业主（代表）大会会议。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托事项进行投票表决。

　　物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

　　第十八条 业主代表大会的业主代表资格及推举办法应当在业主大会议事规则中约定。可以采取以一定户数比例、楼栋为单位，或符合小区实际情况的其他方式推荐业主代表。

　　第十九条 业主代表须通过书面签订授权委托书或电子授权等方式，取得所代表业主的授权，并明确授权的事项和期限。在参加业主（代表）大会会议前，业主代表应就大会讨论事项征求所代表业主意见，并在业主（代表）大会会议上如实反映。

　　第二十条 业主代表的任期与同期业主委员会任期相同。

　　出现下列情形之一的，业主代表资格自行终止：

　　（一）丧失业主资格的；

　　（二）不履行业主法定义务的；

　　（三）无正当理由连续三次不参加业主代表大会的；

　　业主代表资格自行终止后，由相关业主另行推举业主代表。其任期为原业主代表的剩余任期。

　　第二十一条下列事项须召开业主（代表）大会，由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主（代表）大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第二十二条 经过业主（代表）大会会议通过的管理规约是业主之间有关合理使用、维护、管理物业等事项以及处理相邻关系的共同约定，对全体业主具有约束力，包括以下主要内容：

　　（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；

　　（二）物业管理区域内各类公共费用的分担；

　　（三）业主（代表）大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

　　（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；

　　（五）物业管理争议的处理方式；

　　（六）违反管理规约应当承担的责任。

　　各个物业管理小区应当根据本小区特点制定简明实用的管理规约。

　　第二十三条 经过业主（代表）大会会议通过的业主（代表）大会议事规则，须就业主（代表）大会的议事方式、表决程序、业主投票权数的确定方法、业主委员会的组成、补选和换届等事项作出规定。

　　第二十四条 召开业主大会会议，与会业主人数应当至少超过全体业主人数半数，且与会业主应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数，业主大会会议方为有效。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，与会业主代表应当能够代表物业管理区域内二分之一以上的业主。

　　前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。

　　业主大会（代表）会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　本办法中提到的书面征求意见形式包含但不限于微信、邮件、QQ、信件、手机短信等方式。

　　第二十五条 业主（代表）大会会议表决采用记名投票的方式。

　　业主（代表）大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。

　　业主（代表）大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　第二十六条 业主（代表）大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主（代表）大会定期会议应当按照业主（代表）大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将业主（代表）大会会议时间、地点、议题和议程告知业主，并报告村（居）委会和小区党支部。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主（代表）大会临时会议：

　　（一）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　（二）百分之二十以上业主提议的；

　　（三）业主（代表）大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

　　业主委员会在上述情况下拒不召开业主（代表）大会临时会议的，村（居）委会会同小区党支部协商后，有权组织召开业主（代表）大会临时会议。

　　在未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会未按规定组织召开业主（代表）大会且拒不执行限期组织召开业主（代表）大会决定的情形下，镇人民政府、街道办事处可直接或授权村（居）委会组织召开业主（代表）大会。

　　第四章 业主委员会

　　第二十七条 经过业主（代表）大会会议通过的业主委员会章程，应当就业主委员会议事规则、委员的权利和义务、印章使用和管理办法、资金使用和管理办法、相关档案的建立和保管办法等事项作出规定。

　　第二十八条 经业主（代表）大会会议依法选举产生的业主委员会是业主（代表）大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：

　　（一）召集业主（代表）大会会议，报告物业管理的实施情况，向业主（代表）大会提出选聘、解聘物业服务企业的建议意见；

　　（二）代表全体业主与业主（代表）大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，负责日常对物业服务企业的指导、管理、监督、检查等；

　　（三）协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系；

　　（四）督促业主履行管理规约、居民公约、交纳物业服务费用和专项维修资金，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　（五）根据业主（代表）大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；

　　（六）根据业主（代表）大会授权在金融机构开设专项维修资金专户，并按照法律、法规和国家有关规定使用和管理；

　　（七）审议业主和物业管理企业提出的维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备的报告；

　　（八）就物业共有部分的管理、使用和经营收益等问题，召集业主（代表）大会讨论协商形成相关管理办法，并做好日常监管工作；

　　（九）宣传动员小区居民按规定分类投放生活垃圾，督促物业服务企业履行生活垃圾分类投放管理责任人职责，支持配合有关部门和物业服务企业对不遵守垃圾分类相关规定的居民进行劝导、批评教育和处罚；

　　（十）定期公布共有部分经营收益和业主委员会运作的财务收支情况，并向社区报备；

　　（十一）业主（代表）大会赋予的其他职责。

　　第二十九条三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，可以召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数的过半数以上同意。

　　第三十条业主委员会任期届满前三个月内，应当召开业主（代表）大会进行换届选举。

　　业主委员会任期届满未换届的，镇人民政府、街道办事处和村（居）委会应当在该物业管理区域内组织成立业主委员会换届筹备组。

　　换届筹备组由业主代表、小区党支部和村（居）委会代表组成。村（居）委会一名领导任组长，小区党支部书记任常务副组长。换届筹备组应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起九十日内组织业主召开业主（代表）大会会议选举产生新一届业主委员会，换届筹备工作参照首届实施。

　　原业主委员会应当在任期届满三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会，并办理好交接手续。新一届业主委员会可以聘请第三方审计机构对上一届业主委员会任期内资金使用情况等进行审计。

　　上一届业主委员会违反前款规定拒不移交的，新一届业主委员会可请求镇人民政府、街道办事处和村（居）委会和当地公安派出所协助移交。拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。

　　第三十一条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主（代表）大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会，并抄送区住房和城乡建设局和镇人民政府、街道办事处以及村（居）委会。

　　选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主（代表）大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

　　第三十二条 已成立业主委员会且在有效期内的，业主委员会应当对本物业区域内专项维修资金使用的方案、使用金额、业主的书面签名等事项进行审核确认；未成立业主委员会或业主委员会不在有效期内的，由物业所在地村（居）委会代为确认。

　　第三十三条 专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主（代表）大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。续筹的方式、金额等具体事项由业主（代表）大会决定，并由业主委员会负责组织实施。

　　尚未成立业主（代表）大会的，由镇人民政府、街道办事处和村（居）委会指导监督物业服务企业组织实施。未按时足额续筹的，业主委员会应当以书面方式督促限期续筹；逾期仍未足额续筹的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内采取公布欠缴业主名单等方式催交。

　　第三十四条 业主委员会委员、候补委员及其候选人应符合下列条件：

　　（一）具有业主身份，住宅小区的业主应在本住宅小区实际居住；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力；

　　（四）遵守管理规约和业主（代表）大会议事规则，履行法律、法规、规章规定的义务；

　　（五）未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为；

　　（六）本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职；

　　（七）本人、配偶及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系；

　　（八）具备履行职责的健康条件和文化水平；

　　（九）具有履行职责的工作时间；

　　（十）无欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为；

　　（十一）法律、法规、规章以及管理规约规定的其他条件。

　　业主委员会主任、副主任优先推荐经常居住地在本市、具备中国共产党党员身份、文化程度较高的委员担任。

　　建立业主委员会成员、业主代表竞选承诺制度。候选人要围绕本小区发展目标，介绍履行职责设想，向业主作出承诺，回答业主提出的问题，进行公平竞选。

　　积极推荐符合条件的小区党支部成员参选业主委员会委员，鼓励符合条件的小区党支部书记通过规定程序参选担任业主委员会主任。通过小区党支部成员和业主委员会成员的“交叉任职”，切实加强小区党支部对业主委员会的领导。

　　第三十五条 业主委员会委员候选人由业主自荐、10人以上业主联名推荐以及小区党支部、村（居）委会、镇人民政府、街道办事处等组织推荐产生，村（居）委会和镇人民政府、街道办事处要按照有关规定对候选人资格进行把关。委员比例要按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢（梯）等均衡分布。同一物业类型、同一幢（梯）按照推荐票多少顺序确定委员候选人。

　　筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。

　　第三十六条 业主委员会由委员5至15人的单数组成，每名委员具有同等表决权；业主委员会是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。

　　业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。

　　每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任；委员的条件、人数、任期等具体事项由业主（代表）大会决定。

　　第三十七条 同一物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主（代表）大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。

　　第三十八条 经业主（代表）大会决定，可从小区公共收益中拨付一定数额，作为业主委员会的工作经费，给予业主委员会成员适当的工作补贴。

　　业主（代表）大会和业主委员会可以聘请专职工作人员担任执行秘书，处理业主（代表）大会和业主委员会的日常事务，并在业主（代表）大会议事规则中明确其工作职责、工作时间、工作内容和薪资报酬。

　　村（居）委会也可以派出工作人员担任小区秘书，协助业主委员会工作。

　　第五章 矛盾纠纷调解

　　第三十九条 业主委员会和小区党支部要建立小区多元化矛盾纠纷调处机制，整合小区各类调解资源，处理业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与业主委员会之间、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷矛盾，努力把矛盾纠纷化解在小区。

　　第四十条 纠纷解决应当遵循下列原则：

　　（一）自愿、公平、诚实信用；

　　（二）遵守法律、法规强制性规定和社会公序良俗；

　　（三）不损害社会公共利益和第三人合法权益；

　　（四）尊重当事人意愿，依法保障诉权；

　　（五）坚持预防为主，防止矛盾纠纷激化。

　　第四十一条 矛盾纠纷各方当事人可自主选择下列途径解决纠纷：

　　（一）协商和解；

　　（二）人民调解以及其他具有调解职能的组织和个人调解；

　　（三）仲裁；

　　（四）诉讼；

　　（五）法律、法规规定或者当事人认可的其他方式。

　　鼓励纠纷双方优先选择成本较低、对抗性较弱、利于修复关系的非诉讼方式，通过先行协商、谈判、第三方斡旋等方式，达成和解协议。

　　第四十二条 对纠纷涉及业主共同利益的，侵权一方经调解拒绝停止侵权行为的，业主委员会经业主（代表）大会授权，可委托律师提起诉讼，所需费用可从小区公共收益中支出。

　　第六章 监督与管理

　　第四十三条 业主（代表）大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。

　　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故空缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

　　第四十四条 业主委员会委员及其候补委员有下列情形之一的，委员资格终止：

　　（一）任期届满的；

　　（二）因物业转让等原因不再是业主的；

　　（三）因疾病等原因丧失民事行为能力的；

　　（四）因犯罪被依法限制人身自由的；

　　（五）以书面形式向业主大会提出辞职的；

　　（六）无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的；

　　（七）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

　　（八）利用业主委员会委员身份谋取私利的；

　　（九）侵害物业管理区域内其他业主合法权益的；

　　（十）个人未经业主委员会会议决定，以业主委员会名义从事活动，擅自使用公章，造成不良影响的；

　　（十一）其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

　　业主委员会委员有前款第（一）至（五）项所列情形之一的，其委员资格自然终止；有前款第（六）至（十一）项所列情形之一的，须经业主（代表）大会会议决定。

　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给业主委员会。

　　终止委员职务的事项应当由业主委员会在物业管理区域内进行公示，并报镇人民政府、街道办事处和村（居）委会备案。

　　本小区五分之一以上业主或三分之一以上业主代表、又或半数以上业主委员会委员可以联名向镇人民政府、街道办事处和村（居）委会提出终止业主委员会委员资格的诉求。镇人民政府、街道办事处和村（居）委会在收到诉求之后10日内，应当书面通知业主委员会在30日内召开业主（代表）大会做出表决决定。业主委员会未按照规定时限组织召开的，可由镇人民政府、街道办事处或村（居）委会组织协助召开。

　　第四十五条 业主委员会应当在物业管理显著区域内或小区微信公布下列情况和资料：

　　（一）业主委员会名称和成员名单及其联系方式；

　　（二）管理规约、居民公约、业主（代表）大会议事规则；

　　（三）物业服务合同；

　　（四）首期、日常专项维修资金的收支情况；

　　（五）物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；

　　（六）业主（代表）大会和业主委员会工作经费的收支情况；

　　（七）业主（代表）大会和业主委员会的决定；

　　（八）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆或堆放物品的处分情况；

　　（九）其他应当向业主公布的情况和资料。

　　前款第一项至第三项应当长期公示，若有变化的应当及时更新。

　　前款第四项至第六项应当至少每半年公示一次，公示期七日以上。

　　前款第七项、第八项，业主委员会应当在业主（代表）大会或业主委员会作出决定之日起五日内予以公示，公示期不少于七日。

　　第四十六条 业主委员会委员、候补委员和专职工作人员应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主（代表）大会议事规则，不得存在下列行为：

　　（一）接受物业服务企业提供的物业公共服务费或停车费用减免及其他不正当利益；

　　（二）采取挪用、欺骗等方式非法侵占专项维修资金、共有部分收益等归全体业主共有的资产；

　　（三）索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬；

　　（四）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员、候补委员和专职工作人员实施了上述行为的，镇人民政府、街道办事处和村（居）委会应当视情况责令其限期改正或自行辞职，还应当将业主委员会委员或专职工作人员的相关不良行为，在物业管理区域内公布，并抄报区住房和城乡建设局。情节严重的，区住房和城乡建设局应依法移交相关部门追究其法律责任。

　　第四十七条 业主（代表）大会或业主委员会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求镇人民政府、街道办事处和村（居）委会予以责令限期改正，也可以请求人民法院予以撤销。

　　第四十八条 业主委员会应当自其选举产生之日起三十日内，持下列材料向镇人民政府、街道办事处和村（居）委会备案。

　　（一）业主委员会备案表；

　　（二）业主（代表）大会会议记录和会议决定；

　　（三）业主（代表）大会议事规则、管理规约、居民公约；

　　（四）业主委员会委员、候补委员的业主身份证明、个人简历、联系方式等基本情况；

　　（五）业主（代表）大会决定的其他重大事项；

　　（六）法律、法规规定要求的其他材料。

　　管理规约、居民公约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内办理变更备案。

　　资料齐全、符合法定形式的，由镇人民政府、街道办事处发放业主委员会备案证明或变更备案证明。

　　第四十九条 业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供镇人民政府、街道办事处的备案证明。业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。业主委员会应当制定业主（代表）大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定。

　　第五十条 业主委员会可以持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益，不得以任何个人的名义进行存储和管理。

　　贪污、私分、挪用、侵占业主共有资金和经营性收益的，应当立即返还。给业主造成重大损失的，应当承担赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五十一条 业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主（代表）大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由专职工作人员或者其他档案保管人员保管，并书面形式告知物业所在地的镇人民政府、街道办事处和村（居）委会。镇人民政府、街道办事处应当负责组织召开业主（代表）大会会议，选举产生新的业主委员会。

　　第五十二条 建立业主委员会财务审计制度。镇人民政府、街道办事处可聘请第三方审计机构对业主委员会任期内资金使用情况等进行责任审计。每一届业主委员会在任期内必须接受一次审计。对于百分之二十以上业主或半数及以上业主委员会成员强烈反映有财务问题的，镇人民政府、街道办事处经调查认为需要审计的，可对其资金使用情况进行专项审计。

　　第五十三条 业主（代表）大会或业主委员会会议决定等需要抄送全体业主的资料，可以采用以下方式之一进行抄送：

　　（一）微信平台；

　　（二）挂号信件或特快专递；

　　（三）电子邮件；

　　（四）手机短信；

　　（五）其他电子信息传送方式。

　　业主的住址、电话、电子邮箱等联系方式以入住时登记的信息为准；业主未入住的，以业主首次书面提供的信息为准。业主变更联系方式的，应当自变更之日起十五日内告知业主委员会和物业服务企业。

　　业主委员会或者业主（代表）大会召集人、物业服务企业按规定应当抄送业主的相关信息，按照业主登记的联系方式向业主发送相关信息后，即完成抄送。

　　抄送人应当保留已抄送的相关原始记录。

　　第五十四条 需在物业管理区域内显著位置进行公告或公示的内容，应当采取在物业管理区域内的宣传栏以及幢（梯）张贴的形式，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：

　　（一）在物业服务场所、业主委员会办公场所张贴；

　　（二）在物业管理区域的主要出入口张贴；

　　（三）在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。

　　第五十五条 鼓励业主委员会利用现代科技手段、互联网平台等，做好重要事务的公示公开，开展重大事项的民主协商、民主监督和意见征询，组织小区邻里互帮互助，进行网上公开投票表决等，提高工作效率。

　　第五十六条 业主（代表）大会、业主委员会应当配合公安机关和村（居）委会，共同做好物业管理区域内的社会治安、文明创建等相关工作。

　　业主（代表）大会、业主委员会必须配合村（居）委会依法履行自治管理职责，支持村（居）委会开展工作，并接受其指导和监督。业主（代表）大会、业主委员会召开会议前，应当就会议相关议题征询社区意见，并在会后报告会议决定。

　　第五十七条 未实施物业管理的老旧住宅小区或规模较小的住宅小区，原则上都要成立业主委员会。由物业所在地的镇人民政府、街道办事处和村（居）委会征求相关业主意见后，依据法定程序合理确定物业管理区域，并指导和协助业主召开业主（代表）大会，选举产生业主委员会，选聘物业服务企业。暂时不具备成立条件的要成立小区自管委员会，代行业主委员会职责。

　　第五十八条 镇人民政府、街道办事处对业主（代表）大会和业主委员会筹备、成立、换届以及日常工作等进行组织协调、指导和监督。

　　镇人民政府、街道办事处可将上述部分工作授权委托村（居）组织实施。

　　第五十九条 镇人民政府、街道办事处要建立物业管理联席会议制度。协调处理前期物业管理、业主（代表）大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业服务中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由镇人民政府、街道办事处负责。

　　第七章 附 则

　　第六十条 各个物业管理区域的小区应在本暂行办法基础上结合本小区实际情况制定《业主（代表）大会议事规则》、《管理规约》、《居民公约》和《业主委员会章程》。

　　第六十一条本办法由区住房和城乡建设局负责解释，自发布之日起一个月后施行，有效期三年。

　　查看解读材料：http://www.gdyc.gov.cn/zwgk/hygq/zcjd/content/post_450163.html