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《源城区加强小区业主委员会建设暂行办法》的政策解读
来源:本网
发布时间:2021-08-13 15:19:19
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  为了规范物业管理小区业主委员会活动,加强对业主委员会的监督管理,充分发挥业主委员会作用,2021年7月,河源市源城区人民政府出台了《源城区加强小区业主委员会建设暂行办法》,为进一步宣传、贯彻落实好该办法,现解读如下:

  一、制定背景

  (一)背景   

  2019年11月6日,河源市源城区人民政府出台了《源城区人民政府关于规范源城区住宅小区物业管理工作的实施意见》(源府发〔2019〕15号),进一步规范了源城区物业管理工作,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善了人居环境,促进和谐社区建设,也明确了各部门职责,源城区住房和城乡建设局为全区住宅小区物业管理的行政主管部门,负责制订住宅小区物业管理有关制度等。近年来,在实施过程发现一些问题,如业主大会和业主委员会职责履行不到位、业主难以实现自我管理、物业小区业主委员会乱象问题严重等。

  (二)意义

  《源城区加强小区业主委员会建设暂行办法》的出台,对促进和谐社区建设,维护社会稳定具有重要意义;进一步规范物业管理小区业主委员会活动,加强对业主委员会的监督管理,充分发挥业主委员会作用。

  二、制定依据

  《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《源城区人民政府关于规范源城区住宅小区物业管理工作的实施意见》(源府发〔2019〕15号)

  三、主要内容

  (一)制度内容

  一是明确业主权利和义务。二是明确业主(代表)大会、业主委员会、筹备组的组成制度。三是明确业主代表、业主共同决定事项、业主(代表)大会投票方式、业主委员会职责及换届选举、业主委员会委员、候补委员及候选人条件。四是明确矛盾纠纷调解原则、解决途径。五是强化业主大会、业主委员会的监督与管理。

  (二)确立的主要制度和措施             

  1.建立业主代表制度。鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域,建立业主代表制度。具体指业主可以以书面委托的形式或者业主推荐的形式推举业主代表,约定由业主代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权。

  2.业主(代表)大会会议表决采用记名投票的方式。业主(代表)大会会议表决事项经与会业主表决多数通过,但不足法定票数的,可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满,应当将未与会业主回复情况进行公告。业主(代表)大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

  3.业主(代表)大会会议分为定期会议和临时会议。业主(代表)大会定期会议应当按照业主(代表)大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。业主委员会应当于会议召开十五日前将业主(代表)大会会议时间、地点、议题和议程告知业主,并报告社区和小区党支部。

  4.经业主(代表)大会会议依法选举产生的业主委员会是业主(代表)大会的执行机构,应当依法维护业主合法权益,促进小区和谐。

  5.专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的,业主(代表)大会应当续筹专项维修资金,续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。续筹的方式、金额等具体事项由业主(代表)大会决定,并由业主委员会负责组织实施。

  尚未成立业主(代表)大会的,由街道办事处、社区指导监督物业服务企业组织实施。未按时足额续筹的,业主委员会应当以书面方式督促限期续筹;逾期仍未足额续筹的,业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内采取公布欠缴业主名单等方式催交。

  6.建立业主委员会成员、业主代表竞选承诺制度。候选人要围绕本小区发展目标,介绍履行职责设想,向业主作出承诺,回答业主提出的问题,进行公平竞选。

  7.业主(代表)大会和业主委员会可以聘请专职工作人员担任执行秘书,处理业主(代表)大会和业主委员会的日常事务,并在业主(代表)大会议事规则中明确其工作职责、工作时间、工作内容和薪资报酬。社区居委会也可以派出工作人员担任小区秘书,协助业主委员会工作。

  8.对纠纷涉及业主共同利益的,侵权一方经调解拒绝停止侵权行为的,业主委员会经业主(代表)大会授权,可委托律师提起诉讼,所需费用可从小区公共收益中支出。

  9.业主委员会可以持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益,不得以任何个人的名义进行存储和管理。贪污、私分、挪用、侵占业主共有资金和经营性收益的,应当立即返还。给业主造成重大损失的,应当承担赔偿责任。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  10.建立业主委员会财务审计制度。镇人民政府(街道办事处)可聘请第三方审计机构对业主委员会任期内资金使用情况等进行责任审计。每一届业主委员会在任期内必须接受一次审计。对于百分之二十以上业主或半数及以上业主委员会成员强烈反映有财务问题的,镇人民政府(街道办事处)经调查认为需要审计的,可对其资金使用情况进行专项审计。

  11.鼓励业主委员会利用现代科技手段、互联网平台等,做好重要事务的公示公开,开展重大事项的民主协商、民主监督和意见征询,组织小区邻里互帮互助,进行网上公开投票表决等,提高工作效率。

  12.镇人民政府(街道办事处)要建立物业管理联席会议制度。协调处理前期物业管理、业主(代表)大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业服务中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由镇人民政府(街道办事处)负责。

  四、专业术语解读

  (一)业主:依法登记取得建筑物专有部分所有权的人应当认定为业主。因房屋买卖、房屋征收补偿等法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

  (二)业主代表大会:业主大会会议以业主代表参加的形式召开的。

  五、实施时间

  本办法自发布之日起一个月后施行,有效期3年。

  六、解读部门及联系方式

  解读部门:源城区住房和城乡建设局,联系电话:0762-3321159。


  查看原文件:http://www.gdyc.gov.cn/zwgk/ztlm/gfxwj/content/post_449806.html


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